Revenus locatifs | Impôts sur le revenu et impôts locaux

Publié le mardi 19 décembre 2023 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

Impôts sur le revenu, impôts locaux, régime réel ou microfoncier, abattements ou encore exonérations, la fiscalité de l’immobilier peut parfois paraître compliquée pour le propriétaire bailleur. Pour vous aider à choisir le régime le mieux adapté à votre situation, Orpi fait le point sur les différents régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs. Découvrez également qui paie quoi en matière de taxe d’habitation et de taxe foncière, ainsi que les exonérations possibles.

L'impôt sur le revenu locatif des logements vides

Si votre logement est loué vide, les loyers perçus sont imposés selon le régime du microfoncier ou le régime réel.

Le régime du microfoncier

Le régime du microfoncier concerne les bailleurs dont le revenu locatif annuel est inférieur à 15 000 euros. Le bailleur intègre alors ses recettes à sa déclaration de revenus habituelle. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, représentant les dépenses et charges inhérentes au bien loué. En revanche, aucune autre dépense ne peut être déduite.

Le régime réel

Le régime réel s’applique automatiquement si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15 000 euros ou si le bailleur opte spécifiquement pour ce régime. Le bailleur déduit de ses revenus locatifs les charges, travaux et autres dépenses liées à la gestion du logement.

L'impôt sur le revenu locatif des logements meublés

Les revenus de la location d’un logement meublé sont considérés comme des bénéfices commerciaux. Le bailleur est alors imposé soit au régime micro BIC, soit au régime réel.

Le régime du micro BIC

Le régime du micro BIC concerne les bailleurs dont le revenu locatif annuel est inférieur à 72 500 euros. Un abattement de 50 % est appliqué, qui s’élève à 71 % pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes.

Le régime réel

Le régime réel s’applique si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 euros. Le bailleur déclare son revenu net, soit les loyers moins les charges et l’amortissement du mobilier.

Les impôts locaux

Les impôts locaux se composent essentiellement de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

La taxe d'habitation

Un dégrèvement progressif de la taxe d'habitation sur les résidences principales est en place depuis 2018. Cette mesure a permis aux contribuables de bénéficier d’une exonération minimum de 30 % de leur taxe d’habitation en 2021. Ce taux est passé à 65 % en 2022 et sera de 100 % en 2023, signant la suppression totale de la taxe d'habitation. L’application de cette exonération est automatique et dépend du revenu fiscal de référence (RFR) des membres du foyer.

La taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) concerne les propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier. Cet impôt local n’est pas récupérable sur le locataire et doit être payé même si le logement est loué. La taxe foncière est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par les collectivités territoriales.

Taxe foncière : les exonérations possibles

Des exonérations de taxe foncière sont possibles. Elles dépendent de plusieurs facteurs, notamment de l’âge du propriétaire, du revenu fiscal de référence, ou encore du nombre de parts fiscales du foyer.

Exonération des personnes âgées ou handicapées et de condition modeste

Vous pouvez être totalement exonéré de taxe foncière pour votre habitation principale si vous réunissez les trois conditions suivantes :

Vous êtes bénéficiaire de l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées) OU de l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité) OU de l’AAH (allocation aux adultes handicapés), OU vous avez plus de 75 ans ;
Votre RFR (revenu fiscal de référence) est inférieur aux plafonds de revenus fixés par le Code général des impôts ;
Vous respectez les conditions de cohabitation fixées par la loi.

L’exonération est calculée automatiquement, sans intervention de votre part.

Exonération de deux ans pour les constructions neuves

Les constructions neuves ou reconstructions sont exonérées de taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1^er janvier qui suit la date d’achèvement. Cette exonération est totale si la construction constitue une résidence principale ou secondaire, et elle est partielle si l’immeuble est destiné à un usage commercial ou industriel. Non automatique, cette exonération doit être réclamée au centre des impôts dans les 90 jours qui suivent l’achèvement des travaux.

Exonération de trois ans en faveur des économies d'énergie

Les collectivités territoriales peuvent décider d’exonérer de taxe foncière totalement ou partiellement pendant 3 ans les immeubles qui ont bénéficié de travaux d'économie d'énergie. Les dépenses de travaux par logement doivent être supérieures à :

10 000 euros au cours de l'année précédant la première année de l'exonération ;

15 000 euros si les dépenses s’étalent sur les 3 années précédant l'exonération.

Le logement doit avoir été achevé avant le 1^er janvier 1989.

Plafonnement et dégrèvement de taxe foncière

L'article 1417 — II du Code général des impôts fixe les seuils de revenus entraînant le plafonnement ou un dégrèvement de la taxe foncière :

Les contribuables dont le RFR est inférieur à ces plafonds bénéficient donc d’un abattement sur le calcul de leur taxe foncière ;

Les contribuables âgés de 65 à 75 ans et dont le RFR ne dépasse pas les plafonds fixés par le code des impôts peuvent bénéficier d’un dégrèvement automatique de 100 € sur la taxe foncière de leur habitation principale ;

Dégrèvement de taxe foncière pour les logements inoccupés

Enfin, les logements inoccupés peuvent, dans certains cas, bénéficier d’un dégrèvement de la taxe foncière. Le logement doit être destiné à la location et être resté inoccupé durant 3 mois minimum. Le dégrèvement est calculé au mois, du premier jour au dernier jour du mois d’inoccupation. Le bailleur doit en formuler la demande auprès du centre des impôts.

À retenir :

Les régimes d’imposition diffèrent selon que vous louez un logement vide ou meublé
Les revenus fonciers des meublés sont assimilés à des bénéfices commerciaux
La taxe d’habitation disparaîtra totalement en 2023
La taxe foncière est due par le propriétaire, qui peut bénéficier dans certains cas d’exonérations ou de dégrèvement